• 분류

• 임대차계약의 불이행 등에 따른 손해배상청구에 관한 분쟁

• 등록일
• 2026-07-08

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임대인의 원상회복비용 공제 타당성

(대구지부 임대차분쟁조정위원회)

 [임대차계약의 불이행 등에 따른 손해배상청구에 관한 분쟁] 

가. 제 목 : 임대인의 원상회복비용 공제 

 -내용연수 도과한 물품의 경우 잔존가치 인정여부-

나. 사건개요

- 신청인은 임차인이고, 피신청인은 임대인임.

- 신청인은 2018. 4. 30. 피신청인과 피신청인 소유의 이 사건 주택에 관하여, 보증금 260,000,000원, 임대차기간 2018. 6. 12.부터 2020. 6. 11.까지로 하는 채권적 전세계약(이하‘이 사건 임대차계약’이라 함)을 체결하였음.  

- 이 사건 임대차계약은 이후 갱신되었으나 2024. 6. 7. 당사자간 합의로 해지하고 신청인은 이 사건 주택에서 퇴거하였음. 

 - 피신청인은 위 보증금을 반환하면서 원상회복비용로 ㉠ 반려견 냄새 제거 청소비용 300,000원, ㉡ 못 자국 6군데 300,000원, ㉢ 창호 타공 300,000원, ㉣ 화장대 거울틀 훼손으로 인한 수선비 100,000원, ㉤ 전자오븐레인지 훼손으로 인한 신규구입비 450,000원의 합계 1,450,000원을 일방적으로 공제하였음.  

 - 그러나 신청인은 이 사건 주택에 약 6년간 거주하며 목적물을 직접 수리하는 등 주의를 기울여 관리하였으므로 피신청인의 일방적인 공제내역이 부당하다고 주장함. 이에 이 사건 임대차기간 중 신청인이 지출한 ㉠ 거실장판 수선비 1,050,000원, ㉡ 싱크대 상판 수리비 200,000원, ㉢ 주방 환기후드 수리비 160,000원의 합계 1,410,000원을 피신청인이 주장하는 손해배상금액과 상계함으로써 이 사건 미반환 보증금 1,450,000원의 반환을 구하기 위해 조정 신청함.

쟁점 

피신청인이 공제한 원상복구비용의 타당성 검토

-내용연수 도과한 물품의 잔존가치

다. 관련판례

①물건의 손상으로 인한 통상의 손해는 그 수리비 상당이라고 할 것이나 그 대상이 내용연수가 경과된 것임에도 신규의 부품 등을 사용하여 수리하는 경우에는 감가액을 고려하는 것이 원칙임(대법원 1994. 1. 28. 선고 93다49499 판결, 대법원 2003. 4. 25. 선고 2002다64520 판결 등 참조). 

②감정인은 피고가 주장하는 내용연수 도과 부분 잔존가치를 10%로 책정하였으나 그 근거를 제시하지 않았음. 그러나 내용연수가 10년인 벽지, 바닥의 경우 20년 이상이 경과한 현재 시점에는 더 이상 잔존가치가 없어 새로 수리를 하지 않고서는 쓸 수 없는 상태이므로, 그 부분 잔존가치를 10%로 인정할 수 없음(수원지방법원 안양지원 2017. 8. 23. 선고 2016가단121985 판결 참조).

③이 사건 TV는 2008. 4. 말경 생산된 제품으로 이 사건 사고일 기준 약 12년간 사용한 것으로서 소비자분쟁해결기준(공정거래위원회 고시)에 따르면 TV의 내용연수는 7년이므로 위 TV는 이미 내용연수가 경과된 것인 점, 그런데 내용연수가 경과되었다고 하더라도 이 사건 사고가 없었다면 피고로서는 이 사건 TV를 상당기간 더 사용할 수도 있었다고 보이는 점, 불법행위로 인하여 물건이 훼손된 경우 그 손해는 수리가 가능하면 그 수리비, 수리가 불가능하면 그 교환가치의 감소가 통상의 손해라고 할 것인데 위 TV의 파손부위가 액정 부분이고 사용연수가 상당한 점을 고려하면 그 수리가 쉽지 않을 것으로 보이는데다가 수리가 가능하더라도 그 수리비용이 위 TV의 교환가치를 초과할 가능성이 높아 보이는 점, (중략) 등을 종합하여, 이 사건 TV의 파손으로 인한 피고의 손해를 피고가 주장하는 TV 구입가격인 2,000,000원의 15%인 300,000원으로 정함.(대구지방법원 2021. 2. 19. 판결 2020가단127675 판결 참조)

라. 조정결과

◆ 조정내용

 1. 내용연수 도과한 전자오븐레인지 : ‘내용연수가 경과하였더라도 사용에 지장이 없는 물품은 계속 사용한다’는 조달청고시(제2021-41호)의 내용연수에 관한 세부지침 및 내용연수가 도과한 물품이라고 하더라도 사용에 문제가 없으면 ‘감정’을 통해 잔존가치를 산정하는 판례의 입장에 따르기로 함

 2. 마룻바닥 부분교체 및 싱크대상판 수리, 주방 환기후드 부품교체 : 임대인의 유지,수선의무에 해당되는 필요비로 볼 수 있다면, 임대인의 동의에 따른 지출이 아니더라도 그 비용상환을 청구할 수 있음을 안내하고 상계할 금액 특정함

 3. 조정위원회에서는 피신청인이 공제할 수 있는 원상회복비용으로 산정한 490,000원에서 신청인이 기지출한 환기후드 부품교체비용 160,000원을 상계하여, 최종적으로 330,000원의 범위에서 이 사건 보증금에서의 공제를 인정하고, 나머지 잔여 미반환 보증금 1,120,000원(= 미반환 보증금 1,450,000원 ？ 330,000원)은 신청인에게 반환해야 하는 내용으로 조정안을 의결하였음. 

◆ 조정실익

1. 법원의 재판의 경우에는 당사자의 주장만 있고 뒷받침할 증거가 부족하면 입증책임의 법리로 판단하지만, 조정절차에서는 당사자가 주장에 대한 증빙자료 제출에 소극적인 경우에라도 조정기관이 당사자와 대화를 하면서 사실관계를 조사하여 사건관련 자료를 확보할 수 있음. 위 사례에서도 조정기관이 당사자와 소통하면서 사건의 정황을 파악한 뒤, 이를 반영하여 조정과정에서 자료로 활용할 수 있었기 때문에 어느 정도 당사자가 수긍할 수 있는 조정안을 도출할 수 있었던 것이라 생각되고, 이러한 점이 조정절차가 소송절차보다 사안에 신속하게 대응할 수 있는 장점이라 할 것임.

2. 피신청인이 공제한 원상회복비용에 관한 타당성을 검토하면서 “한국토지주택공사의 임대주택수선비부담 및 원상복구기준” 참조함