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FAQ

주택임대차보호법의 적용범위
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주택임대차보호법 제1조는 이 법은 주거용 건물의 임대차(賃貸借)에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으 로 한다.”고 규정하고 있습니다.

하지만, 이 때 적용대상인 주거용 건물의 의미는 대지를 제외한 건물만을 뜻하는 것은 아닙니다. 판례 역시 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 대지만이 경매될 경우에도 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있다.”고 밝힌바 있습니다(대법원 2012.7.26. 선고 201245689 판결).

따라서, 주택과는 별개로 대지만이 경매될 경우라도 주택임대차보호법이 적용되어, 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 우선변제권을 행사할 수 있습니다.

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주택임대차보호법 제11조는 이 법은 일시사용하기 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니한다고 밝히고 있습니다. 따라서, 숙박업을 경영하는 자가 투숙객과 체결하는 숙박계약은 일시 사용을 위한 임대차이므로 주택임대차보호법이 적용되지 않습니다(대법원 1994. 1. 28. 선고 9343590 판결 참조). 결론적으로, 여관에 일시적으로 투숙하고 있는 경우에는 주택임대차보호법상의 보호를 받기 어렵습니다.

다만, 과거 하급심 판례는 등기부등본에는 여관으로 표시되어 있으나 의뢰인이 임차할 당시에는 이미 싱크대 및 가스렌지, 보일러 등을 갖춘 주거용 구조로 개조되어 있었고 이를 임차한 후 주거용으로 계속 사용했다면 공부상 주거용이 아니라 여관으로 등재되어 있는 사실에도 불구하고 주택임대차보호법이 적용되는 주거용 건물로 볼 수 있다고 한 바 있으므로(수원지방법원 2001가단89818 판결 참조) , 건축물대장 등 공부에 의하여 형식적으로 판단할 것은 아니고, 건물의 현황, 실제 용도 등으로 보아 사실상 주거용 건물으로 볼 수 있고, 일시사용을 위한 임대차가 아닌 경우라면 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있을 것입니다.

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주택임대차보호법 제2조는 이 법은 주거용 건물(이하 ""주택""이라 한다)의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용한다. 그 임차주택(賃借住宅)의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다고 규정하고 있습니다.

이 때, 주택임대차보호법이 적용되는 임대차에 대하여 판례는, “주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다.”고 하였 습니다(대법원 2008. 4. 10. 선고 200738908, 38915 판결 등 참조).

결론적으로, 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있는 자가 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인에 해당하는지 여부에 관해, 판례에 비추어 보면 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 로부터 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로는 이 주택임대차보호법 제3조의2 2항에서 정한 우선변제권을 취득하였다고 볼 수 없습니다(대법 원 2014.2.27. 선고 201293794 판결)

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주택임대차보호법의 입법목적에 관하여 같은 법 제1조는 이 법은 주거용건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제3조 제1항에서 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다.

여기서 귀하는 국민이 아닌 외국인이므로 주택임대차보호법의 보호대상이 될 수 있는지 문제됩니다.

그런데 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률2조는 재외동포란 대한민국의 국민으로서 외국의 영주권을 취득한 자 또는 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 자(재외국민)대한민국의 국적을 보유하였던 자(대한민국정부 수립 이전에 국외로 이주한 동포를 포함) 또는 그 직계비속으로서 외국국적을 취득한 자 중 대통령령이 정하는 자(외국국적동포)를 말하고”, 같은 법 제3조는 재외국민과 출입국관리법10조의 규정에 의한 체류자격 중 재외동포체류자격을 가진 외국국적동포의 대한민국에서의 출입국과 대한민국 안에서의 법적 지위에 관하여 적용된다.”라고 규정하면서, 재외동포의 국내거소신고에 관하여는 같은 법 제6조 제1항과 제2항은 재외동포체류자격으로 입국한 외국국적동포는 이 법을 적용 받기 위하여 필요한 경우에는 대한민국 안에 거소를 정하여 그 거소를 관할하는 지방출입국·외국인관서의 장에게 국내거소신고를 할 수 있다. 1항에 따라 신고한 국내거소를 이전한 때에는 14일 이내에 그 사실을 신거소(新居所)가 소재한 시··구의 장이나 신거소를 관할하는 지방출입국·외국인관서의 장에게 신고하여야 한다.”라고 규정하고 있고, 같은 법 제7(국내거소신고증 발급 등) 1항과 제2항은 지방출입국·외국인관서의 장은 제6조에 다라 국내거소신고를 한 외국국적동포에게 국내거소신고번호를 부여하고, 외국국적동포 국내거소신고증을 발급한다. 국내거소신고증에는 국내거소신고번호·성명·성별·생년월일·국적·거주국과 대한민국 안의 거소 등을 기재한다.”라고 규정하고 있습니다.

그리고 같은 법 제10(출입국과 체류) 4항에서는 대한민국 안의 거소를 신고하거나 그 이전신고(移轉申告)를 한 외국국적동포에 대하여는 출입국관리법 제31조에 따른 외국인등록과 같은 법 제36조에 따른 체류지변경신고를 한 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다.

또한, 출입국관리법88조의2(외국인등록증 등과 주민등록증 등의 관계) 2항에 의하면, “이 법에 따른 외국인등록과 체류지 변경신고는 주민등록과 전입신고를 갈음한다.”고 규정하고 있습니다.

따라서 귀하가 위 주택을 임차하여 인도받아 거주하면서 재외동포의 출입국과 법적 지위에 관한 법률에 의한 국내거소신고를 위 임차주택소재지 지번(地番)으로 하였다면 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있을 것으로 보입니다.

Q
A

주식회사는 회사직원들의 기숙사용으로 아파트를 임차하여 직원들이 거주하도록 하였으나(임대차계약서상 임차인은 회사임), 회사는 주민등록이 없으므로 그 주택에 거주하는 직원들의 주민등록만 전입신고 하도록 해두었고 확정일자를 받았는데, 이 경우에도 대항력 및 우선변제권 등이 인정되는지요?

A) 사례와 같이 법인이 직원 등의 관사로 사용하기 위한 주택임대차 관련하여 ?주택임대차보호법? 33항에서는 중소기업기본법2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1(대항력)을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.”고 규정하고 있으며, 동법 제3조의2(보증금의 회수) 2항에서는 3조제1·2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.” 각 규정하고 있습니다. 따라서 주식회사가 중소기업기본법이 정한 중소기업에 해당한다면 회사가 선정한 직원의 주민등록 및 확정일자를 받는다면 대항력과 우선변제권이 인정될 수 있을 것으로 보입니다.

Q
A

저는 다가구주택의 소위 옥탑이라고 하는 곳에 보증금 1,700만원에 전세를 살고 있습니다. 이 옥탑은 원래 옥상에 물탱크를 설치할 자리에 지은 건물로서 건축물관리대장이나 부동산등기부상에 나타나지 않고 있습니다. 저는 주민등록전입신고를 하고 확정일자를 받아두었는데, 현재 이 주택에 대해 경매가 진행 중입니다. 어떤 사람은 옥탑은 불법건축물이므로 주택임대차보호법상의 보호를 받지 못한다고 하는데 사실인지요?

A) 주택임대차보호법2조는 이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다.”라고 규정하고 있습니다.

그리고 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나, 건축허가를 받았으나 사용승인을 받지 못한 건물 또는 미등기건물에도 주택임대차보호법이 적용될 수 있는지에 관하여, 판례는 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.”라고 하였습니다(대법원 2007. 6. 21. 선고 200426133 전원합의체 판결).

또한 판례는 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물이란 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고, 주택임대차보호법이 적용되려면 임대차계약체결 당시 건물의 구조상 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 한다.”라고 하였고(대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결), 또한 구 주택임대차보호법(1981. 3. 5. 법률 제3379) 2조가 정하는 주거용 건물인지의 여부는 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 가려져야 하고 또한 한 건물의 비주거용 부분과 주거용 부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 그 주거용 부분에 관하여 위 법이 적용되느냐의 여부는 구체적인 경우에 따라 합목적적으로 결정하여야 한다.”라고 하였습니다(대법원 1987. 8. 25. 선고 87다카793 판결).

따라서 위 옥탑이 불법건축물로서 행정기관에 의해 철거될 수도 있는 것은 별론으로 하고, 위 옥탑은 위 건물의 일부 또는 경우에 따라서는 건물의 종물로서 경매절차에서 건물과 같이 매각될 것이므로(서울지법 1998. 4. 29. 선고 981163 판결), 귀하가 임차할 당시 주거용으로서의 형태가 실질적으로 갖추어져 있었고 귀하가 주거용으로 임차하여 사용하였다면 귀하는 주택임대차보호법에 의한 보호를 받을 수 있을 것으로 보입니다.

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주택임대차보호법2조는 이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 이를 적용한다. 그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같다.”라고 규정하고 있습니다.

이와 관련하여 판례는 주택임대차보호법 제2조 소정의 주거용 건물에 해당하는지 여부는 임대차목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 할 것이 아니라 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고, 건물의 일부가 임대차의 목적이 되어 주거용과 비주거용으로 겸용되는 경우에는 구체적인 경우에 따라 그 임대차의 목적, 전체건물과 임대차목적물의 구조와 형태 및 임차인의 임대차목적물 이용관계 그리고 임차인이 그 곳에서 일상생활을 영위하는지 여부 등을 아울러 합목적적으로 결정하여야 한다.”라고 하였습니다(대법원 1996. 3. 12. 선고 9551953 판결).

그리고 여기에서 주거용 건물과 비주거용 건물의 구분은 일반적으로 사실상의 용도를 기준으로 하고 있으므로, 주거용 건물은 그것이 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용되고 있는 것이면, 공부(건축물관리대장 등)상 용도란에 주거용으로 기재되어 있지 않더라도 주택임대차보호법의 적용을 받게 된다고 보고 있습니다.

또한 판례는 “1층이 공부상으로는 소매점으로 표시되어 있으나 실제로 그 면적의 절반은 방 2칸으로, 나머지 절반은 소매점 등 영업을 하기 위한 홀로 이루어져 있고, 임차인이 이를 임차하여 가족들과 함께 거주하면서 음식점영업을 하며 방 부분은 영업시에는 손님을 받는 곳으로 사용하고, 그 때 외에는 주거용으로 사용하여 왔다면, 위 건물은 주택임대차보호법의 보호대상인 주거용 건물에 해당한다.”라고 한 사례가 있으며(대법원 1996. 5. 31. 선고 965971 판결), 또한 건물이 공부상으로는 단층작업소 및 근린생활시설로 표시되어 있으나, 실제로 은 주거 및 인쇄소경영 목적으로, 은 주거 및 슈퍼마켓 경영 목적으로 임차하여 가족들과 함께 입주하여 그곳에서 일상 생활을 영위하는 한편, 인쇄소 또는 슈퍼마켓을 경영하고 있으며, 의 경우는 주거용으로 사용되는 부분이 비주거용으로 사용되는 부분보다 넓고, 의 경우는 비주거용으로 사용되는 부분이 더 넓기는 하지만 주거용으로 사용되는 부분도 상당한 면적이고, 위 각 부분이 유일한 주거인 경우 주택임대차보호법 제2조 후문에서 정한 주거용 건물로 볼 것이다.”라고 하였습니다(대법원 1995. 3. 10. 선고 9452522 판결).

그러나 2개와 주방이 딸린 다방이 영업용으로서 비주거용 건물이라고 보여지고, 설사 그 중 방 및 다방의 주방을 주거목적에 사용한다고 하더라도 이는 어디까지나 다방의 영업에 부수적인 것으로서 그러한 주거목적 사용은 비주거용 건물의 일부가 주거목적으로 사용되는 것일 뿐, 주택임대차보호법 제2조 후문에서 말하는 주거용 건물의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에 해당한다고 볼 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1996. 3. 12. 선고 9551953 판결).

참고로 판례는 구 주택임대차보호법(1981. 3. 5. 법률 제3379) 2조 소정의 주거용 건물이란 공부상의 표시에 불구하고 그 실지용도에 따라서 정하여야 하고 또한 한 건물의 비주거용 부분과 아울려 주거용 부분이 함께 임대차의 목적이 되어 각기 그 용도에 따라 사용되는 경우 그 주거용 부분에 관하여 본법이 적용되느냐의 여부는 구체적인 경우에 따라 합목적적으로 결정하여야 하며, 더욱이 위 주택임대차보호법이 적용되려면 먼저 임대차계약 체결당시를 기준으로 하여 그 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 하고, 만일 그 당시에는 주거용 건물부분이 존재하지 아니하였는데 임차인이 그 후 임의로 주거용으로 개조하였다면 임대인이 그 개조를 승락하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 위 법의 적용은 있을 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 1986. 1. 21. 선고 85다카1367 판결)

따라서 귀하의 경우에는 사안의 내용으로 보아 주택에 딸린 가게에서 소규모 영업을 하는 것으로 보여지고, 그곳이 귀하의 유일한 주거라면, 이는 주택임대차보호법2조 후단에 해당하여 같은 법의 보호대상이 될 수 있다고 보여집니다.

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주택임대차보호법은 주거용 건물 즉, 주택의 임대차 및 미등기 전세계약에 한하여 적용됩니다. 주거용 건물이란 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용하고 있는 것을 말하며, 시청이나 구청 등에 구비되어 있는 건축물대장의 용도란에 주거용으로 기재되어 있지 않더라도 같은 법의 적용을 받게 됩니다.

따라서 공부상 공장용 건물이나 창고용 건물이라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우에는 주택이라고 보아야 할 것입니다.

또한, 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나, 건축허가를 받았으나 사용승인을 받지 못한 건물 또는 미등기건물에도 주택임대차보호법이 적용될 수 있는지에 관하여, 판례는 주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.”라고 하였습니다(대법원 2007. 6. 21. 선고 200426133 전원합의체 판결).

또한, 같은 판례에서 미등기건물의 임차인이 임차건물의 대지만 경매될 경우 우선변제권을 행사할 수 있는지에 관하여, “대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다. 이와 달리 임차주택의 등기 여부에 따라 그 우선변제권의 인정 여부를 달리 해석하는 것은 합리적 이유나 근거 없이 그 적용대상을 축소하거나 제한하는 것이 되어 부당하고, 민법과 달리 임차권의 등기 없이도 대항력과 우선변제권을 인정하는 같은 법의 취지에 비추어 타당하지 아니하다. 다만, 소액임차인의 우선변제권에 관한 같은 법 제8조 제1항이 그 후문에서 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에대항요건을 갖추어야 한다고 규정하고 있으나, 이는 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위하여 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하는 취지이지, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라 할 것이다. 대지에 대한 경매신청의 등기 전에 위 대항요건을 갖추도록 하면 입법 취지를 충분히 달성할 수 있으므로, 위 규정이 미등기 주택의 경우에 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 규정에 해당한다고 볼 수 없다.”라고 하였습니다(대법원 2007. 6. 21. 선고 200426133 전원합의체 판결). 따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 (미등기)임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 (미등기)임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다(대법원 1996. 6. 14. 선고 967595 판결, 1999. 7. 23. 선고 9925532 판결 등 참조).

결론적으로, 판례의 태도에 따르면 미등기주택도 주택임대차보호법의 적용대상이 되고 따라서 미등기주택의 임차인도 같은 법에 따른 보호를 받을 수 있습니다. 다만, 미등기건물의 경우 등기사항증명서를 열람할 수 없어 소유자가 누구인지 명확하지 않은 문제점이 있으며, 무허가건물이 행정상의 이유로 철거될 경우 불이익을 당할 염려가 있고, 계약기간이 만료된 후 새로이 입주할 임차인이 나타나지 않을 가능성도 높아 임차보증금을 쉽게 반환받지 못할 수 있는 등의 불이익을 당할 염려가 있으니 주의할 필요가 있습니다.

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